楼市伊说 | 绍兴楼市四年来最冷“黄金周”

绍兴楼市迎四年来最冷“黄金周”

【宏观降准+微观底价，回暖可期】

十一“黄金周”，对绍兴旅游行业是金色的，一共赚了54.42亿元，同比增长14.78%。

同样的七天，对于绍兴楼市来说，有点冷，多项成交数据创下四年来的最低值。

但值得关注的是，央行已经开始降准，接下来有可能降息，而现在的楼市中，遍地都是板块底价，绍兴楼市回暖是大概率事件。

01 | 壹

【国庆楼市四年来最冷】

国庆绍兴楼市冷，四年来最冷！

以越城区为例，据笔者统计，今年国庆长假(10.1-10.7)期间成交62套。

相比去年186套，跌幅惊人，这个数字也低于2016年的149套和2015年的65套，为四年来的最低值；仅仅高于2014年楼市冰冻期的36套。

和成交套数一起下跌的，还有成交面积。

国庆七天，越城区成交面积只有0.77万平方米，远低于去年的2.24万平方米和2016年的1.81万平方米，也不敌2015年的0.81万平方米；仅高于2014年的0.65万平方米。

02 | 贰

【住宅购买力集中在袍江】

从成交区域看，住宅的主力是袍江区域，滨湖里、艺境、宝龙世家和新城悦隽公馆四个项目成交了41套，占总成交量的73%。

滨湖里作为9月底新开的楼盘，国庆期间排名第一在情理之中。

城东方向的保利迪荡湖壹号，则成为老城区的明星项目，成交了13套。

生态园区的两个项目，一个开盘是8年前，一个是3年前，这两套住宅的成交属于“尾房”项目。

03 | 叁

【房价到底动了没】

成交量下降，开发商纷纷开始推价格脑筋：

表面上看，价格真的松动了！

比如袍江的艺境就喊出11500元/平方米的起价，城西的世茂璀璨明樾也打出了“140万元买101平方米二环内三房”的广告，保利迪荡湖壹号的多层洋房，新推出的部分楼层房源的价格相较于之前，也有所降低。

但房价真的下跌了吗？

仔细观察，也未必！

当购房者抵达售楼部，真的看到这些房源的时候，马上就明白了，这只是“特价房”而已。

有些是难卖的楼层，有些是难卖的户型，开发商用优惠的价格走一波流量而已，而普通房源的成交均价，并没有降低。

比如保利迪荡湖壹号新推房源的均价，就从首开时的26300元/平方米，小幅上调到26500元/平方米，不仅没有下降反而略微上升。

特价和均价，前者吸引人，后者说服人，楼市大数据不会说谎。

按照网签数据简单计算，国庆期间的住宅成交均价为17800元/平方米，毫无疑问，这就是五年来的新高。

排除掉生态园区内的两套尾房，住宅的成交均价进一步攀升到18200元/平方米，这个数据与国庆期间市民看房的感受，相信更为接近。

04 | 肆

【降准已到等降息】

特价频出而均价不动，反应出当前越城区楼市依然纠结，但宏观经济政策面，已经开始传递着新信号。

国庆小长假的最后一天，一件与房价有关联的宏观经济新闻引发了广泛关注——央行宣布自2018年10月15日起，下调人民币存款准备金率1个百分点，总共释放的的增量资金达到7500亿元。

从过往历史情况看，降准对于房地产来说肯定有利好因素，能缓解资金面压力。

国家统计局数据显示，今年1~8月份，房地产开发企业到位资金106682亿元，同比增长6.9%，增速比1~7月份提高0.5个百分点。其中，国内贷款15783亿元，下降6.6%；利用外资35亿元，下降68.3%；自筹资金34959亿元，增长11.2%。

现金流，回款压力，前段时间成为众多开发商最关注的财务指标，就连多年的地产行业老大万科，也因为一张“活下去”的照片“被爆红”，而降准的到来，无异于“久旱逢甘霖”。

国泰君安团队更是预计： “降息”可能是未来重要选项，具体时间上，2018年底2019年初概率较大。

众所周知，融资成本一直都是判断楼市走向的重要指标。

2015年央行五度降息释放流动性，全国楼市开始升温；当楼市开启调控周期，开发商贷款利率和居民按揭购房贷款利率同步上浮；当前，按揭贷款买房利率普遍上浮20%，一旦开启降息周期，房价将迎来新的支撑。

05 | 伍

【板块“底价”抢着喊】

在微观层面，越城区内同一板块的开发商，争相抢夺“定价权“，纷纷喊出”区域底价“。

艺境部分房源均价11500元，在袍江颇有竞争力，带动了国庆热销；

滨湖里将三面环湖的低密袍江叠墅均价，拉到16500元的价格区间，首开热销；

保利抵挡湖壹号的低楼层特价房源，也让售楼部人气飙升。

而在城南，这块绍兴人居热土上，大家·映江南的高层房源也即将开盘，据笔者得到的消息，这一批房源的开盘价极有可能成为板块“底价“，已经有不少购房者将目光锁定于此。

还是那句话：冬天来了，春天还会远吗？