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土拍“底价三连”,楼市怎么变局?

2018-11-28记者:伊旭松 来源:绍兴楼市网
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上周,则水牌1号地块,溢价率0%;

昨天,镜湖核心区曲屯1号地块,溢价率0.35%。

今天,袍江新区3-5地块,溢价率0%。

初冬的绍兴土拍市场,用一波“底价三连”怒刷存在感。

越来越短的竞价时间,让不少人对楼市的未来走向疑虑重重,这是凉透了吗?已经买了房的自己,该不该找个地方痛哭一场?

△图片来源于网络
△图片来源于网络

土地是房产开发的先行指标,毋庸置疑,三场土拍下来,楼市的变局已经发生,但未来的场景恐怕会出乎很多人的意料。

壹 | 底价三连,都是高容积率地块

每一场土拍都是房价走势的风向标,而相邻地块之间的价格对比,更是判断房价走势的重要指标。

上半年,龙湖为官渡路2号地块标注了12132元/平方米的楼面价,刷新了越城区土拍的新高,被不少人看作是楼市的顶点;

如今,直线距离不过1公里的曲屯1号地块楼面价仅为8530元/平方米,简单计算就能发现,后者的地价仅为前者的“七折“。

与之类似,武汉地产统建拿下的则水牌1号地块,与即将开盘的恒大·御景湾更为相近,而后者的楼面价也只有后者的“七六折“。

 △图片来源于网络
△图片来源于网络

那么后面拿地的这三家开发商都是成功“捡漏“吗?

答案恐怕出乎很多人的意料。

近几天底价成交的三个地块,都有个共同的特征:容积率较高。

所谓容积率,就是建筑面积和土地面积之比。

对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。按照房产开发的一般规律,18层高层住宅容积率为1.8~2.5;19层以上住宅容积率为2.4~4.5。

回头再来看这三个地块:则水牌1号地块的容积率高达2.9;曲屯1号地块容积率为2.5;袍江新区3-5地块的容积率为2.8。

也就是说,不出意外的话这三个地块都将建高层住宅小区,楼层数将在20左右。

在当下的绍兴楼市,这种类型房源的购买者多为首次置业和首次改善的人群。

与之相比,金茂·逸墅的地块容积率仅为1.3,优势明显,和曲屯1号地块几乎毫无可比性;

而恒大·御景湾的地块容积率也仅有2.4,依然占有优势。

△镜湖官渡2号地块实拍图
△镜湖官渡2号地块实拍图

贰 | 供给充裕,都面临严峻的竞争

从市场供给的角度来看,这三个项目都面临极为严峻的市场竞争。

很多人都说,则水牌1号地块的价格会让恒大·御景湾难受,但很多人忽略了恒大·珺睿府的存在。

这两个项目都在城东区域,珺睿府的容积率是2.35,明显较低;

而在地段方面,后者在二环之内,拥有老城南的成熟配套,而且这是个总面积33万平方米的大盘,去年和今年网签总面积为13.98万平方米,也就是说,还有将近20万平方米的待售面积。

即便是御景湾项目,容积率也只有2.4,再算上恒大在成品交付方面的沉淀和品牌溢价,目前的土地价格差并非不可接受。

曲屯1号地块同样面临不小的竞争压力。

南面的山水名家、白鹭金滩都是10多年前开发的高品质小区,里面的许多住户都进入置换周期,他们的中的很多人会选择卖掉手头的旧房子去置换高品质的低密度项目。

因此,这个区域的二手房定价会十分灵活,而这两个小区的地段、户型、环境和配套,对于绍兴老城区的购房者来说,还是极具吸引力的。

袍江的3-5地块同样不容乐观,两湖区域的宝龙世家和新城·悦隽公馆项目这两个项目的住宅体量为40万平方米左右,目前网签量为13.7万平方米,还有25万平方米的待售房源;

△示意图
△示意图

从地段上看,着群贤路和越东路智慧快速路的开通,这个区域的前景也值得期待,更为重要的是,这个区域的地价要比今天成交的3-5地块更便宜。

当前房产销售行情转入“横盘“,市场化程度较高的民企开发商对绍兴楼市的前景已经形成了共识:在房价保持大致稳定的前提下,加快去化速度,尽早回笼现金流,抽身返回已经”解冻在望“的一二线城市,恐怕是比在绍兴”冒险“拿地更好的选择。

通过以上分析可以看到,这三块地拍卖遇冷其实早在业界的预料之中。

叁 | 国企连发,会带来哪些印记

“国进民退“在今年是一个热词,其中的含义自然是多元的,但在绍兴楼市,这是不争的事实——最近的土拍,

除了“底价三连“之外,还有一个值得关注的特点,就是拿地的都是国企开发商:武汉地产统建、中铁房地产集团华东公司、绍兴城投。

△图片来源于网络
△图片来源于网络

作为国企开发商,在项目中大多会带有以下几点特色:

印记一:坚守质量。

在绍兴楼市中,几乎所有的国企开发商都会强调对质量的坚守,尤其是施工和材料。

这其中的逻辑不难理解,国企对利润的追求没有民企开发商那么迫切,加之相对充裕的现金流,在材料和施工上会严格遵守相关规程,而一旦爆发质量问题对操盘手的仕途影响,也使得领导层对质量问题会高度重视,在中国,领导重视的威力,大家都懂的。

印记二:节奏不快。

在这一轮房产热潮中,快周转曾经是不少民企开发商迅速壮大的秘籍,但国企开发商很少跟风,相反开发节奏大多不快。

以绍兴两个项目为例,城西的信达银郡项目,2011年10月开始网签房源,迄今仍然是在售状态;迪荡湖南侧的星尚悦湖项目,是越城区2017年的第一红盘,但实际上拿地是2015年9月,开盘也在一年之后了。

相比于民企开发商半年开盘的节奏,国企开发商更为从容。

印记三:景观平平。

就目前国企开发商在绍兴的表现来看,很少有项目能在景观给出“令人惊艳“的效果。

这其中的原因也不复杂,国企开发商的出身大多享有政策红利,只要”中规中矩“的开发就能获利,犯不着去趟景观设计的”深水“,因为那里既有高溢价也有高风险。

当然,一般国企开发商也不会玩”减配“的游戏,沙盘上所见即所得,那种“沙盘热带雨林,交房一片草坪”的事,也是做不出来的。

结合之前的分析可以看到,未来这三个项目的质量是可以信赖的,但这一批房源入市的时间还早,未来入市之后小区的景观设计也只能说在中游水准,简单说,不会很出彩但会守住底线。

肆 | 土拍底价,房价未来怎么变

在以上的三点分析之后,可以回到大众最为关心的房价问题。

相似的地段和配套,地价相差这么多,前面拿地的开发商降价促销,避免库存积压——这个推理当然有一定道理,毕竟决定房产价格最核心的要素就是土地价格。

但问题是:同样的面粉,面包的价格差距也有可能相差极大。

 △图片来源于网络
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在上海黄浦区中山东一路上的“星光熠熠”的法国名厨甜品店里,一个小小的的“蔬菜橄榄油面包”标价65元,堂食还要加收10%的服务费,不远处的超市里,吐司面包的价格不过这里的十分之一。

再举两个例子,汽车的主要零部件都是钢铁,手机的主要零部件都是集成电路和芯片组,不同品牌不同类型的产品,价格也会相差数倍。

面包、汽车、手机,都是消费品,它们在原材料方面的成本可谓细微,但终端消费者体验到的,却是巨大的价格差,这其中的奥秘不难理解——产品类型不同,满足的消费需求不同。

温饱型餐饮、代步汽车、普通手机,他们的定价的确会遵循“薄利多销”的商业逻辑。

享受型美食、高端品牌汽车、旗舰手机,他们的定价却并不会过多考虑实物成本;即便价格明显了高于同类商品,依然会有大把消费者买单。

△图片来源于网络
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这就是市场的分化。

事实上,任何一个成熟的市场领域,只要是充分竞争,市场上的价格都不会“一概而论“,而是根据不同需求和产品类型发生分化,也就是常说的——市场细分。

现在,绍兴楼市终于也走到这一步了,充裕的房源供给,多样化的产品,给予了消费者前所未有的选择权。

从细分市场上看,这三块高容积率地块底价成交,无疑将极大扩展刚需户型的供应量,其地块所在位置也使得众多刚需购房者和首改购房者看到了“平价安居“的可能。

但对于改善型置业者,恐怕影响力远没有想象得那么大,他们能选择的依然是那些TOP级房企开发的低密度住宅项目,这样的项目在绍兴楼市中并不多。

 △图片来源于网络
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当年雷军用“跑分神话”让小米杀进了智能手机市场,但如今,苹果手机的价格依然不可撼动,这便是市场竞争给出的答案。

当楼市告别一房难求,买房托关系买房号,重新回归理性健康的市场环境,消费者依然愿意为“品质”买单。

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