绍兴楼市 » 楼市资讯 » 楼市原创

从政府账本读懂绍兴楼市

2018-12-04记者:伊旭松 来源:绍兴楼市网
分享到:

在中国,恐怕没有哪个领域像楼市这样纷繁复杂。

市场和行政的力量相互纠缠,就像一对量子,既无法分离,又无法取代,他们之间组合出了无数种可能。

土地面积、容积率、楼面价、销售价……当人们对楼市的市场化变量穷尽分析的时候,有一个变量却隐藏在水面之下,少有人问津,那就是行政力量的规划。

普通人居家过日子有账本,同样的,政府也有,那就是每年的财政预决算

△图片来源网络
△图片来源网络

2018年11月的最后几天,本年度的市级调整预算公开,仔细品读几个数据,绍兴楼市未来的走向就可以管中窥豹。

壹 | 钱袋子不能瘪·房价维稳

在当下的地方财政收入中,一般公共预算收入更多与实体经济挂钩,而以国有土地使用权出让金收入为主的政府性基金预算收入,则和楼市有千丝万缕的联系。

△图片来源网络
△图片来源网络

都说土地出让金是地方上的“第二财政”,从绍兴近几年的情况来看,不仅当之无愧,而且有定位更加强化的趋势。

2015年的时候,政府基金性收入决算为42.55亿元,而土地出让金收入为31.39亿元,占比仅为74%。

2016年,政府基金性收入决算为70.97亿元,土地出让金收入达到57.96亿元,占比上升到82%。

2017年,楼市火爆,土地出让金收入暴增到100.7亿元,直接推动政府基金性收入决算达到118亿元,占比上升到85%。

2018年年初出台的预算中,土地出让金收入预计为124.94亿元,而到了临近岁末的时候,这个数字被上调到了132.49亿元,占比将飙升到88.6%。

2015-2018年土地出让金对比图
2015-2018年土地出让金对比图

仅此一项,比年初的预算安排足足提升了7.55亿元,涨幅高达6%,在调整后的政府基金性收入中的占比,更是高达87%。

2018年土地出让金收入支出预算
2018年土地出让金收入支出预算

▶红色:国有土地使用权出让收入及对应专项债务收入安排的支出

▶绿色:征地和拆迁补偿支出

▶蓝色:其他支出

可以看到,相比四年前,土地出让金总额上升了211%,在政府基金性收入中的占比上升了13%,充分说明了当下的财政对楼市的“依赖度”在提升。

当财政运行对楼市的依赖程度达到这样的规模,“稳房价”不仅在当下,更是相当长的一段时间行政力量追求的目标。

贰 | 还债加上拆迁·地价趋稳

收支两条线,分析完收入还得看看支出。

对于绍兴而言,土地出让金收入最近几年的确增加了,但有相当部分会被用户偿还债务,这就被列入到了“国有土地使用权出让收入及对应专项债务收入安排的支出”这个项目中。

同样是回头看相关支出,可以用“花钱如流水”来形容。

比如2018年预算中,这项支出就达到了83.19亿元,占收入的62.79%。

如果算上与之相关的征地和拆迁补偿支出33.48亿元,占比将飙升到88.6%。

也就是说,每100元土地出让金收入,就有将近90元是硬性支出。

△图片来源网络
△图片来源网络

在今年上半年的多场土拍中,各大开发商一掷千金的镜头也历历在目,下半年则风向突变,溢价率降到10%以下,特别是11月份越城区的三场焦点土拍,溢价率几乎都是0。

看不到商业获利的前景,开发商就不会高价拿地,而没有开发商真金白银的投入,预算中的支出就难以实现。

这个简单的推理之下,未来的土拍价格大概率当然是——趋稳。

稳定的前景才会吸引投资客,但该如何才能保持稳定,却是绍兴楼市面临的一大难题,要避免大起大落,就需要准确把握市场节奏,而在这方面,显然还有很大的进步空间。

叁 | 房价跌真没有·政策导向

在一个行政力量占据如此重要地位的市场中,对未来市场走向的判断,就不能脱离政策环境,照搬照抄此前的经验。

当前,很多人一说到房价就会用国外的例子作为参考,比如上世纪90年代日本的房价泡沫破裂和美国的房价在2008年的危机。

仅从数字来看,这样的担忧并非毫无道理:

日本楼市泡沫破裂时,首都圈和京畿圈新房均价在一年内分别下降了34%和49%,并进入连续十几年的下降期。

2007年美国次贷危机时房价大跌,2008年12月份标准普尔20个大中城市房价指数为150.54,较2007年1月份下降了26%,并进入连续6年的下降期。

而如今,我们的房价收入比依然高企,核心城市房价收入比保持在20以上,部分城市甚至超过30,不仅远超国际普遍认可的水平,甚至比美国和日本楼市泡沫破裂前还高出数倍。

△图片来源网络
△图片来源网络

绍兴房价近两年上涨的速度,也明显超过了居民可支配收入的增长速度。

但另一方面,我们也要看到特殊的国情赋予了楼市不一样的“基因”。

我国土地所有制性质使政府部门具备了比美、日更强大的土地供给调整能力,调控效果在很大程度上取决于决策层的决心。

在当下,“房子是用来住的,不是用来炒的”这个大方针之下,各项配套调控政策频频出来,未来楼市新的图景已经展现——

通过保持房价长期基本稳定,缩小房地产业与其他行业之间的利差,有效引导资金回归实体产业部门,而实体经济发展将不断提高居民的收入水平。

只要未来居民收入的涨幅长期超过房价涨幅,不断降低房价收入比,通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”方式,就能实现我国房地产市场“软着陆”,避免断崖式剧烈调整。

△图片来源网络
△图片来源网络

买卖是世界上最简单的事,算钱就可以了!

买卖是世界上最难办的事,钱真不容易算!

买房的时候,我们当然需要盘点家庭的小账本,但也别忘了政府的大帐本,抄底的赌徒心理少一点,满足未来生活的需求多一点,才是更好的选择。

本周关注

热点楼盘推荐