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楼市伊说|300万安置房汹涌回归,2019年绍兴楼市的走向,就这样定了!

2018-12-11记者:伊旭松 来源:绍兴楼市网
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作为一名地产传媒人,岁末年初,和朋友聊天被问得最多的,还是明年的走势,楼市会冷还是热,房价是涨还是跌。

虽然只是聊天,但结论一旦给出,可就是泼出去的水,再也收不回;不想被贴上“算命先生”表现的我,往往只能打趣:猜这个不如猜彩票号码。

 △图片来源于网络
△图片来源于网络

但架不住他们不依不饶——

“那你的意思,2019年市场就无迹可寻了?”

“哦,这倒没有,我只是觉得绍兴的楼市还是本地化为主,外埠的大规划可以参考,但没必要过分强调,相比之下,如果有本地供地计划,判断走势会更有依据。”

“这样的计划有了吗?”

“上个月还没有,这个月,有了!”

NO.1|壹

300万方安置房,正在孕育

说起绍兴最近两年的楼市成交火爆,被提及最多的因素,除了经济发展,就是棚改。

的确,“棚改+货币化安置+政策奖励”的组合拳,推动了楼市需求急速放大,短期房源供不应求,也推动了房价上行。

但现在,安置房即将重装上阵,而且这一波来势非常凶猛。

从12月6日开始,绍兴的国土资源局官方网站上,连续发布了4则“建设用地项目供地批前公示”,其中3则公示中都有国有土地划拨用于安置房建设的地块。

绍兴楼市网图片
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△建设用地项目供地批前公示
△建设用地项目供地批前公示

总共有12宗地块,全部都在越城区,划拨的土地面积达到153.47公顷,最大总建筑面积为306.31万平方米。

这样规模是什么概念呢?

有个对比数据。

|||从2016年开始的三年棚改,越城区“实物安置10650套、125.5万平方米”,也就是说,如果按照过去三年速度,这批安置房需要2.4年左右,才能消化完。

如果将这一规模与此前的“计划”对比,则更加有趣。

2018年7月,绍兴市国土资源局公开了《绍兴市区住宅用地供应9(2018~2020)滚动计划的通告》里面明确3年的越城区划拨用地总面积为25公顷,三区合计也不过80公顷。

两相对比,12月底密集公示的用地面积是三年计划的6.14倍。|||

即便此次供地的项目要延续多年,但很难让人相信,会提前18年划拨土地用于建设,因此,更大的可能只有一个,政策方向变了——即将大幅增加安置房建设规模。

NO.2|贰

安置房为什么回归

对于安置房,绍兴人并不陌生。

早些年的城中村改造中,有大量市民住进的都是安置房,南池鉴园、鹅境雅园等安置房小区的房源,去年还曾多次公开拍卖。

△南池鉴园
△南池鉴园
△鹅境雅园
△鹅境雅园

但最近两年,货币化安置成为拆迁户的新宠。

2016年11月21日,绍兴市人民政府还出台政策,越城区货币补偿奖励标准由原先的10%上调为货币补偿安置款的20%。

如被征收人在绍兴市区范围内自行购买新建商品房或二手房用于安置的,最高给予货币补偿安置款10%的奖励。

面对“政策红包”, “拿房”的人少了,选择“拿钱”的多了,毕竟钱在自己手上,买什么房子选择面更大。

按照越城区的统计,2016年开始的棚改:完成城中村拆改24303户,其中实物安置10650套,也就是说,选择货币安置比例超过56%,成为当之无愧的主流。

从效果上看,这一轮以货币化安置为为主的棚改,对绍兴楼市的推动作用是很明显的。

就在棚改开始的2016年,绍兴全市的商品房待售面积,也就是库存,达到惊人的718.59万平方米,一年后,这个数字下降到524万平方米,去化周期只有6个月多一点,基本回到了2012年的水平。

全市的新房均价,从2016年的7949元/平方米,蹿升到了2017年的8999元/平方米。涨幅13%。

但是随着时间的推移,货币化安置的负面效应也逐步显现。

本来棚户区改造就是用行政力量推动了买房需求,而用货币化安置的手段去做棚户区改造,又相当于将大量货币集中投放于某个地区,提升了拆迁户的购买力,二者叠加之下,房价的走势可想而知。

然而对房价上涨的预期,又会反过来加大拆迁难度,甚至压缩了买房置业的需求,甚至影响了其他消费。

因此,在城镇化率还需要提升的绍兴,在城市化进程不容停滞的当下,安置房的回归,就成为众望所归。

△图片来源于网络
△图片来源于网络

NO.3|叁

安置房回归之后谁买房

安置房回归,意味着货币化安置比例的降低,对楼市的影响也会逐步显现。

在杭州,市场的反应是:“不差钱”的接盘侠变少了,当11月杭州高价地项目纷纷入市后,销售大多不理想,不少项目的营销总,开始怀念去年拆迁户怀揣千万、全款抢房的好时光。

绍兴呢?

其实也一样。

棚改的速度从今年下半年开始就明显放慢了,这也直接导致了买房人群基数的减少,成交量急剧降低,即便九月和十月是传统的销售旺季,成交量都少得可怜,甚至跌到了2014年楼市低谷的水平。

但有了安置房就不买房了吗?

当然不是!

安置房和商品房,看起来都是房,都能住,但其中的差异还是很大的。

首先,用地性质圈定了安置房的主要功能是自用型居住,而商品房的功能更多。

这一次推出的安置房地块,都是划拨用地,也就是说这些房屋的建设成本中没有土地出让金,一般来说,这类房屋上市交易过程会很复杂,最起码也需要补交土地出让金。

此外,商品房在金融机构可以随时作为质押物,办理抵押贷款,而划拨用地上的安置房一般来说无法办理抵达贷款,即便需要补办各种手续,门槛会高很多。

其次,安置房的居住体验和新建商品房小区居住体验不一样。

最近两年,绍兴城区有多个安置房小区交付,同期周边也有商品房小区入住,二者在景观营造上的差异很明显,即便不考虑这些,入住一段时间之后,两个小区的环境也出现了明显差距。

△图片来源于网络
△图片来源于网络

事实上,绍兴民间历来有拆迁安置房“私下”交易的传统,现在空着的安置房也不少,但这丝毫不影响周边商品房小区的旺销,比如城东的龙骧园和马路对面的金地兰悦。

买房,买一个价值承载,更是一种居住体验,秉持这个观念的人,即便有了安置房,依然会购买商品房。

NO.4|肆

2019年你该怎么买房

2019年,大批量安置房即将上市,必然带来楼市格局的分化,你的买房策略应该有所调整。

1、 能买中心区域的就别买太偏僻的。

无论房产周期如何波动,城市中心区域的房产价值相对稳定,这是多年楼市颠扑不破的真理,2019年楼市无论怎样变局,买资源要素集中的中心区域,风险相对较小。

2、 能买品牌房企的就别买小开发商的。

在市场经济中,品牌之所以有号召力,是因为这些开发商经受过市场洗礼,验证过实力,当下房企资金面普遍紧张,房产项目出现烂尾的风险不得不防。

3、 买房的时候多想自住,少关注升值。

绍兴这样的三四线城市,在人口、资金等方面地位相对劣势,城市库存房屋量正逐步增大,楼市的投资功能大大减弱,只有居住功能。

4、 看好了就别犹豫,相对低点也是低点。

当前,楼市当中特价房遍地开花,优惠力度前所未有,这正是开发商以价换量的促销时间窗口,对于买房人来说,如果一味想抄大底,等到最低点,恐怕会错过时机,还不如心态放平和,“价格到位”就下单。

5、 关注品质比关注地段更重要。

当前,热门地段普遍同时存在多个商品房项目在售,有些安置房甚至也在这些区域周边,作为买房人,与其关注对外部因素,比如距离地铁口到底是500米还是1000米,距离商圈是1000米还是2000米,意义并不大,还不如多关注小区内在品质,比如绿化、景观、物业管理。

 △图片来源于网络
△图片来源于网络

安置房回归,从宏观上说是楼市供给侧改革的一部分,当房地产市场从火爆逐步降温,这个市场的细分已经开始:保障性住房、普通商品房、改善型商品房、高档商品房……各安其位。

2019年绍兴楼市的走向,就这样定了!

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