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【楼市伊说】这一次,股市野蛮人都来镜湖了

2019-02-15记者:伊旭松 来源:绍兴楼市网
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竹外桃花三两枝,春江水暖鸭先知。

蒌蒿满地芦芽短,正是河豚欲上时。

——苏轼

中国的古诗中,吟诵春天的名篇名句灿若繁星,但提到感知春天,苏大学士的这首《惠崇春江晚景》最为脍炙人口。

这里有一个有趣的问题。

身为中国历史上为数不多的兼具诗书画三大神技的顶级才子,苏轼为何在营造春天的氛围中,没有选花鸟这类讨喜的物件,而是选了外形有些笨拙的鸭子?

在我看来,原因并不复杂,在判断趋势的时候,体验者和围观者的感觉是截然不同的,水里的鸭子比闻风而动的花鸟更值得信赖。

这个道理,同样适用于昨天那场激烈的土拍。

|这次来镜湖的,是股市野蛮人

214日,杭州宝能首入绍兴镜湖核心区,经过70轮竞价,最终以17.16亿元的总价摘得官渡路1号地块,楼面价为10820/平方米,溢价率超过13%

杭州宝能,这个名字相信绍兴人非常陌生,但它,真的就是那只水里的鸭子。

根据公开资料,杭州宝能是宝能城市发展建设集团旗下的全额子公司,而宝能城市发展建设集团正是“宝能系”2016年重新布局地产行业的急先锋。

图片来源网络
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如果说你不知道“宝能系”,不妨问问身边炒股的朋友,2016年这个名字怎样在股市里掀起滔天巨浪。

那一年,万科与宝能联手奉献了中国A股市场历史上规模最大的一场公司并购与反并购攻防战,恒大、华润也都被卷入其中。

按照万科公告披露的消息,最多时宝能系持股比例已经达到25.04%,距离控股股东地位仅一步之遥,简单说,就是差点让中国地产多年的一哥万科管理权易手。危急时刻,一贯以儒雅姿态示人的王石,直斥宝能系为恶意收购的“野蛮人”。

虽然最后深铁在恒大的支持下,以白衣骑士的面目出现,平息了这场争议,然而万科也就此告别了王石时代。

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自从“宝万之争”开始后,“野蛮人”迅速成为了国内财经新闻中一个最热门的名词,虽然当事人后来也申明“野蛮人”这个词并没有听上去的贬义,但每次说起这个词,大家的脑子里难免还是会浮现出一张张蛮横甚至是野性十足的面孔来。

而这个词的来历,还得从一本书说起。

自《门口的野蛮人》这本书诞生以后,“野蛮人”就专指华尔街的一些私募基金,他们本来是公司经营管理圈之外的人,当看好某家公司的时候,就开始通过各种手段持有该公司股份,达到一定比例,成为控股股东后,就接管了公司;由于这些人往往手段十分凶悍,出手迅速,因此被冠以“野蛮人”的称谓。

值得一提的是,在土拍市场上,杭州宝能似乎依旧继承了宝能系资本市场上一掷千金的豪气。

按照规定,每次加价的幅度是200万元,70轮竞价中,有60多轮都是加价200万元,然而有4次举牌是例外,其中3次直接加价2000万元,最后一次举牌则是加价1000万元,这种霸道总裁范,在绍兴一些地产圈内人看来,应该都是宝能系的做派。

竞拍截图
竞拍截图

|这次来镜湖的,是楼市过来人

资本市场是虚拟经济范畴,宝能固然呼风唤雨,房地产却是实实在在的实体产业,宝能有多少底气,是昨天土拍结束后最大的疑问。

需要说明的是,虽然宝能系的是在资本市场扬名立万,然而其涉足地产行业的时间要更为久远一些。

2013-2014年,宝能地产就已经进入20多个城市,只是当时三四线市场遭遇寒冬,激进的扩张并未带来销售业绩的腾飞。公开资料显示,2016年宝能地产实际年销售额仅为139亿元。

深圳宝能城(图片来源网络)
深圳宝能城(图片来源网络)

作为潮汕商帮的代表,宝能倒并没有就此放弃地产行业,而是选择另起炉灶,再战江湖。

201612月,宝能城市发展集团成立,20177月更名为宝能城市发展建设集团(下称“宝能城发”),这被外界视作宝能地产业务再出发的标志。

宝能城发旗下拥有多家全资子公司,分布在20多个城市(区)。值得玩味的是,这些公司大部分都是在不到一年的时间内成立,其中这次在镜湖拿地的杭州宝能城市发展有限公司,就成立于201612月,是最早成立的子公司之一。

不过,杭州宝能成立之后出手并不多,而且拿地的手法也有些“另辟蹊径”。

20161130日,宝能系通过司法拍卖,以10.34亿元获得钱江水利的资产包,其中的房产项目正是位于青山湖板块的麒麟山庄。

据《富阳日报》20171020日的报道称,宝能集团年产30万辆新能源汽车项目,拟选址江南新区灵桥罗山区块,总用地面积约3000亩,总投资约140亿元;未来将建设成为集商业、办公、居住等为一体的产城综合体。

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|宝能这次来镜湖的,时机非常巧

杭州土拍市场向来强手如云,体量不算大的杭州宝能选择到绍兴出手也在情理之中,但拿地的过程颇有些艰难。

昨天上午的土拍,竞价足足持续了70轮,从上午9点一直持续到中午12点多,这在近期的土拍中非常罕见。

去年岁末,中铁建和大家房产在镜湖核心区拿下的两个地块,一个只拍了4轮,另一个也只拍了28轮,都远不及这次;即便是近期金昌拍得的大树江5号地块,也只是拍了37轮就结束了。

从溢价率来看,镜湖区域成交的三块地,溢价率都没有超过9%,最低的仅为0.3%,而这次溢价率直接飙过了13%

毫无疑问,开发商的心态正在其变化,而促成这种变化的,正是一系列利好政策。

211日,政府上班第一天,官渡路1号开拍前3天,越城区召开2019年镜湖核心区拆改工作动员会,着力部署镜湖拆改工作。

图片来源网络
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随后,《2019年全市城中村和城市旧住宅区拆迁(征收)计划》出炉。

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今年,越城区初步排定22个项目,共164.93万平方米,共涉及村居39个,投资195.26亿元;这其中,镜湖新区要完成110.8万平方米的拆迁任务,占越城区总量的67%,当之无愧的C位出道!

即便今年的拆迁安置按照之前的报道会改为1+X模式,货币安置的补偿价格也未必有一些人预计的那样高,但如此大规模的集中拆迁,还是会为楼市带来“原动力”,同时,也会营造出热度更高的市场氛围。

从这个角度说,宝能这次拿地可谓正当其时。

|野蛮人为何而来,你该怎么办

那么问题来了,这次曾经的股市野蛮人和地产过来人到了镜湖,普通购房者应该关注些什么?

[b]其一,关注当前镜湖几个热门楼盘售楼部的热度。

结合宝能地产当前在全国开发商中的排名,可以认为该公司目前有急剧扩张规模的诉求,宝能敢于最后举牌加价1000万拿下,说明在他们眼中10820/平方米的楼面价房子依然不愁卖,这时候需要看消费者是否认同这种看法,给出正面回馈。

其二、关注镜湖几个楼盘的价格变化。

与生俱来的金融资本属性,决定了宝能系拿地看中的是回报,简单说,就是在他们眼中,每一个项目都要讲求投资回报率。敢于在陌生的绍兴市场果断出手,说明在宝能看来,当前镜湖楼市和当初万科的股票一样存在价值低估,目前还不知道这仅仅是宝能的看法,还是开发商的共识,且看镜湖核心区的房价未来的微调。

其三,关注后续这块地的股权变化。

虽然宝能拿地很豪气,但近年来宝能鲜有拿得出的住宅类作品亮相楼市,目前镜湖是八盘联动,汇集了全国TOP级的开发商,竞争异常激烈,该项目是宝能独自操盘还是另有合作方,值得关注。

其四,关注身边人去看房的次数。

2018年,吃公家饭的市民都能感受到年终奖较为丰厚,加上公积金额度的普遍提升,还款压力不再压力山大,很多人动了镜湖买房的心思,这时候就是先下手为强的拼手速,如果你身边的朋友最近经常去镜湖看房子,那真的要好好考虑一下了。

无论你愿意还是不愿意,门口已经来了野蛮人,作为普通人,我们等不来白衣骑士,我们能做的,就是早做打算,捍卫自己血汗钱的购买力。

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