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【楼市伊说】3W+刷屏,别怕, 那只是个鬼故事

2019-05-23记者:伊旭松 来源:绍兴楼市网
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迪荡湖2号地块拍出1.6W+的单价,瞬间引爆了各大社交平台,有人煞有介事展望起绍兴房价3W+,在相关利益人士的助推下,几乎全城刷屏。

身边有一些朋友被吓到了,好几个微信群都被@着追问,房价是不是要暴涨了?现在是不是应该马上出手买房?

老规矩,先说答案吧:别怕,那只是个鬼故事!

1.

>>>没有代表性的地块<<<

每一个鬼故事,都有一个惊悚的开头,正如前两天刷屏的3W+,都是以迪荡湖2号地块的成交价作为开篇。

但这块地具备代表性吗?能成为绍兴楼市的价格风向标吗?

不能!

这块地的资源过于稀缺,毗邻老城区,四面环湖,地域平坦,出行方便……先天条件决定了这块地的价格只是绍兴楼市的个例。

迪荡湖2号地块实拍
迪荡湖2号地块实拍

从土拍阵容上就能看出这种分野。

这块地的土拍,明面上就汇集了20多家开发商,还有些大牌开发商虽然没有报名却早早谈好用合作方式参与;仅仅一天后,柯岩的A18地块和大树江4号地块分别只有5家开发商报名,加起来还不到这块地的一半。

上海淮海路上洋房不代表上海楼市,杭州西湖边的别墅也代表不了杭州楼市,同理,这块地也无法代表绍兴楼市。

事实上,稀缺资源和稀缺产品的双重加持下,绍兴也老早有3W+的房子了,比如瓜渚湖畔的二手大平层,再比如镜湖被抢光的某项目排屋,但个例始终是个例。

瓜渚湖周边楼盘林立
瓜渚湖周边楼盘林立

此外,从规模上看这块地的建筑面积也不过25万平方米,要知道去年越城区总成交量是189万平方米,前年这个数字是222万平方米,即便2年实现清盘,占比也就在6%左右,体量不算大。

基本上每一次拍出“地王”都会引发相关从业者的高潮,但随着时间的推移,市场最终还是会回归理性,没有代表性的地块不会撼动房价大格局。

2.

>>>市场不认翻倍逻辑<<<

当迪荡湖2号地块的土拍成交单价定格在在1.6W+,很快有心急的媒体爆出3W+,背后的逻辑很简单:地价翻倍就是房价的大致区间。

应该说这个推断在很多时候是具备合理性的,在考虑财务成本,建安成本,营销成本等一系列因素后,再加上一定的利润,土拍成交价翻倍之后往往和房屋售价相差不大。

但是,有一种情况除外,那就是“地王”

图片来源网络
图片来源网络

在绍兴楼市中,地王并不是什么值得称道的词汇,不少地王项目的售价都未能达到开发商的预期。

在城西方向,去年东浦出现过区域地王,土拍成交单价为1.1万元/平方米以上,但现在的售价,普遍只有1.7万元/平方米左右。

在城南方向,也出现过区域地王,土拍成交单价破万,但该项目进入销售周期后,给出的开盘均价甚至低于1.4万元/平方米。

为什么“地王”项目的房价会遭遇狙击?

因为诞生“地王”一般都是因为市场氛围比较火爆,开发商拿地时对未来过于乐观,而房地产行业是有周期的,一旦进入下行周期,“冲动的惩罚”就会如约而至。

基本的经济学原理就像牛顿力学原理一样“坚硬”:供求关系决定价格,而不是基于成本的“推理”。

3.

>>>开发商非理性冲动有迹可循<<<

在经济学框架中,“理性经济人”假设可以说是交换理论的基础,所有参与的人都是基于“自己利益最大化“进行交易,但实际上,这个理论有个极大缺陷,就是忽略了人的情绪。

就像在消费主义思潮泛滥的当下,很少有女性面对奢侈品还能抑制得住冲动,以至于“包治百病“在当下语境中有了新含义。

同样的,开发商在面对优质地块的时候也有压抑不住的非理性冲动。

竞拍截图
竞拍截图

迪荡湖2号的拍卖过程中,出现了一位神秘的“6秒哥“,无论对方考虑多久加价,他都是在6秒之内”秒加“,这一情况持续了数个小时,一直到最后数十轮才消停下来。

长跑中固然有跟随跑战术,希望在冲刺中压倒对手,但土拍中每次加价的代价是200万元,如果没有经过精密的计算,没有深思熟虑,这种加价就过于轻率。

那会不会是成竹在胸呢?

土拍后的两大反常举动恐怕并不支持这种观点。

一般而言,拿地的开发商都会在数小时内通过社交媒体刷一波喜报,一方面借着拿地成功做品牌营销,另一方面也是为在售项目预热;但土拍结束已经2天了,喜报依然没看到。

其次,在浙江土地使用权交易平台上,拿地企业是两家,但在第一时间就传出“中字头“的一家坚决否认和这块地有任何牵连,坊间流言四起。

虽然作为局外人,未必能全部知晓土拍中波谲云诡的商业博弈,但这块地透露出的氛围多少有些吊诡,难免引发疑虑

4.

>>>盲目跟风不如捂紧口袋<<<

今年上半年,越城区土拍接连创出新高,在潮水般袭来的恐吓式营销中,有人变得焦虑,焦躁,甚至盲目跟风。

在这里奉劝一句:雪崩时,没有一片雪花是无辜的;你要做的是独立思考。

去年绍兴楼市的土地出让量不算小,按照过往的开发经验,起码有5个项目都应该在当下入市,但由于种种原因开发进度被一再拖延。

一边是需求端在今年拆迁棚改的刺激下逐步放大,一边是工程进度制约导致房源供给缩水,引发了短期内,在局部区域的结构性失衡。

图片来源网络
图片来源网络

放眼柯桥区和越城区,在售项目并不少,房源也是充裕的,价格依然保持了平稳,说到底,现在缺房子的,开发商牛气的,只是热门区域的个别楼盘。

如果再对楼市有更多了解,就会发现,当前这种市场的错配并不会持续很久。去年下半年,土地出让并不少,开发商节奏过慢会导致财务成本飙升,因此,从7月起,以镜湖为中心的城北区域会有大量新盘即将入市,当前的供需矛盾将被极大缓解。

当这些房源入市后,回过头看这两天刷屏的3W+,会不会觉得很滑稽呢。

显然,在绍兴买房选房的余地还很大,3W+只是个鬼故事而已。

如果你不想后悔,就请屏蔽掉一些人的朋友圈吧,因为无论多么精彩的鬼故事,都讲不了多久。

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