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【楼市伊说】杭州改善型微凉,绍兴惨烈厮杀即将开始

2019-05-29记者:伊旭松 来源:绍兴楼市网
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昨天,绍兴人最关注的杭州楼市发生惊人一幕——改善型的购房者冷静下来了!

而回望绍兴楼市,一场注定惨烈的厮杀才刚刚开始。

01

红盘大户型备受挑剔

当天晚上七点,备受关注的奥体红盘澄品首开。

昨晚澄品选房现场(图片来自钱报杭州房产)
昨晚澄品选房现场(图片来自钱报杭州房产)

根据杭州当地媒体的报道:虽然推出147套房源全部售罄,但过程却一波三折,前期2110组摇号报名,6.97%的中签率,本以为会异常火爆,前两个小时的开盘也还算顺利,但随着现场房源的减少,大户型开始备受挑剔。

其中,8套169㎡的大户型房源经过将近一个小时的时间,现场叫号让所有购房者全部进入选房区选房,才最终售罄。

澄品卖得最艰难的几套房源(图片来自钱报杭州房产)
澄品卖得最艰难的几套房源(图片来自钱报杭州房产)

对于这样的超级热盘来说,售罄的结果有惊无险,但过程让人大跌眼镜。大量改善型购房者的果断弃选,反映出当下自住型购房者的谨慎和理性。

而另一个改善的热门楼盘古翠隐秀,首开的191套房源,也叫号到400多号才全部售罄。相反,偏刚需的华夏之心本次开盘,弃选率只有1.7%,几乎没人放弃。

02

改善置业才是楼市风向标

现在楼市里,很多提及房价走势,往往就会对一些利好和规划进行无限放大,仿佛所有图纸上的东西明天就能实现,或者说,就一定能实现。

如果按照这个逻辑,杭州此次推出的改善型房源应该极为抢手的,原因有三:板块有亚运会利好,城市有限购政策放松的预期,大规划方面还有城市能级跃升的愿景。

那杭州购房者为什么还能冷静得下来?

很简单:47631元/平方米的单价。

按照这个均价计算,一套169平方米的房子,总价约805万元!

显然,利好只是未来的美好预期,而房价才是当前的真金白银。

在楼市里,相比于其他类型,改善型的高层大户型或者洋房的购买者,更有风向标的意义。它既不是安居乐业的刚需,也不是犒赏人生的豪宅,只是普通人希望将自己对美好生活的向往找个落脚的地方,也就是说,他们不着急买房。

图片来源网络
图片来源网络

杭州媒体就在报道中直言:相比“买到就是赚到”,如今的改善型购房者更多以自住为主,不再闭着眼睛抢房,因此大量的人因为选不到好房源就会果断放弃。

正因为如此,杭州红盘的大户型遇冷之后,当地媒体开始关注未来走向。

杭州媒体直言,澄品首开的房源数还不到总户数的10%,古翠隐秀也有超过五分之四的房源待售,再加上整个申花板块还有多个项目在售、待售……这样的售罄能持续多久,还很不好说。

绍兴楼市网图片

03

绍兴惨烈厮杀即将开始

绍兴购房者的情绪长期以来都受到杭州市场表现的影响。

对比两个城市,绍兴的利好可以说往往是杭州利好的缩小版,因此当前的市场环境颇有点像前几个月的杭州。

双地铁口的某项目,200平方米面积段以上的大平层,刚刚推出就遭遇了“疯抢”;该项目东侧,某都会系项目和一路之隔的另一个项目,面积段在150平方米以上的大平层格外受欢迎;官渡路上,即将首开的项目和已经进入销售周期的项目,也受到了购房者的重点关注。

4、500百万元买一套改善型的高层或者洋房,在过往的绍兴楼市几乎是不可想象的,但现在,似乎这就是市场准入的门槛了。

然而,杭州的改善型市场已经微凉,而绍兴的惨烈竞争即将开始。

今年年初,镜湖区域明显加快推地节奏,多个新地块都在市场上受到了开发商的追捧,土拍楼面价一改去年年底的低迷,溢价率飙升,表现极为抢眼。

镜湖新区部分在售楼盘及地块
镜湖新区部分在售楼盘及地块

一众拿地的开发商,都瞄准了规划利好,交通基础设施建设的利好,改善型的置业需求,纷纷以140+以上的面积段作为主打产品,其中大量都是160+,甚至180+的产品。

简单细数,以改善型置业的为主的项目,在售和待售的一起加上,在镜湖核心区将超过10个,而这些项目瞄准的人群大致相似。

从供不应求到供应量急速放大,下半年注定会出现,届时,所有的利好基本相似,户型基本相似,品牌各有千秋,价格大差不差……一场惨烈的厮杀在所难免。

04

城市会刷新但需要时间

供应量放大之后,也有人担心,说房价会不会就此出现较大的波动呢?

目前看这个可能性也不大,原因有两点:

首先,城市刷新的脚步非常坚定,老城区人口会加速流入新城。

今年以来,无论是古城北入口的拆改还是中医院的拆迁,都进行得异常迅速,三条高架的建设的速度有目共睹,加上备受关注的轨道交通建设,政府贯彻《绍兴古城保护条例》的决心毋庸置疑。疏解老城区的城市功能,就能引导人口向镜湖新区流动,就能支撑房价体系。

高架示意图
高架示意图

其次,镜湖拆迁的力度一以贯之,下半年力度更大。

根据《绍兴日报》28日的报道,今年2月,镜湖核心区拆改工作正式启动,本次拆改主要涉及越城区灵芝街道大善、小善、白渔潭、西蚌潭、水产(部分)、后诸、西山头(部分)、潞阳、潞庄、立岱10个村和高铁绍兴北站前周边等区域,拆改任务达110.8万平方米……计划在6月底前完成5个村(共涉及1193户村民,面积约34万平方米)房屋的拆除工作,并在今年下半年启动其余村的拆改工作。

灵芝街道拆改推进誓师大会
灵芝街道拆改推进誓师大会

改善型置业的房子,价格有支撑,但也需要更充分的市场博弈,让其回归理性的区间,相信这就是下半年的楼市大趋势。

而在小趋势方面,绍兴刚需市场依然存在“补涨”的可能,如果你是刚需的购房族,凑够了首付就下单这句话,依然有价值。

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