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绍兴恒大爆卖背后的三个楼市真相

2020-03-13记者:黄津津 来源:绍兴楼市网
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最近,全国的楼市都在被恒大刷屏。

接二连三的营销玩法,看得众人一脸懵。

从一开始的5000模式,无理由退房”,到全国恒大楼盘75折,到恒房通3000元赚“35000+1%佣金”,营销重拳之下,将初期陪跑的房企远远甩在了身后。

尽管绍兴地区因备案限价政策,不能享受到最低的75折优惠,但在备案价基础上的9折底价优惠,依然激发了众多潜在购房需求,恒大也一跃成为2月越城区新房成交市场的领头羊。

根据绍兴房地产信息网的数据统计,2月份越城区新房成交325套,其中,恒大珺睿府成交42套,恒大郦湖湾(恒大御景湾)成交62套,占比约市场总份额的三分之一,不得不说,恒大的优惠组合拳起到了至关重要的作用。

△2月份越城区新房成交套数前二截图
△2月份越城区新房成交套数前二截图

3月份的最新数据来看,截至313日,恒大珺睿府以66套位居月度成交排行第二位,10天不到的时间,就超越了单盘2月份的成交总量。

恒大爆卖背后,绍兴楼市的三个真相也逐渐浮出水面。

真相一:微小的让利,就能撼动楼市

恒大降价销售,说到底就是为了抢占市场份额。

在疫情对房地产行业影响较大的情况下,恒大花式促销,给其他房企带来了巨大的营销压力。

△融创宣传海报
△融创宣传海报

继恒大无理由退房降价之后,多家房企迅速跟进,融创东南区域推出“放心购,30天无理由退房”活动,世茂推出“全民赏金”活动,缴纳5000元意向金,即可享受无理由退房或一次更名权,以及最高享2个点购房优惠等。

恒大这波营销在锁定客户方面确实发挥了较大的作用,从目前的成交数据来看,客户的转化率非常高。而反应最迅速的世茂,也抢占了很大一部分市场份额,截至313日,世茂云樾府成交73套,位列3月成交排行榜的首位。

△世茂云图效果图
△世茂云图效果图

尽管不少房企对降价促销仍保持谨慎态度,但促销红利已然摆在面前。房企通过微小的让利,刺激行情抢占市场份额已经被数据证实可行。

越来越多的房企加入促销阵营,虽然没有像恒大一样实施大幅度降价,但各种线上直播优惠,特惠房,让人眼花缭乱,绍兴房企的促销战已然拉响警报。

对刚需而言,这无疑是疫情之下的利好消息了。许多人会把这个“观望期”拉长,等待价格的最低点。而事实上,由于绍兴楼市的备案价限价政策,房价上下浮动不得超过10%,大规模的价格战恐难以出现。

随着以价换量,绍兴楼市终将摆脱疫情的影响,下半年的行情或将迎来拐点,刚需上车不如见好就收。

真相二:博弈的焦点在于时间,不在于需求

突如其来的疫情,给楼市按下"暂停键",打乱了普通市民原有的置业计划。

2月份绍兴楼市成交量急剧下滑,成交量环比创历年新低。

△网络配图
△网络配图

房产业内对2020绍兴楼市走势预判各执一词。有人认为下半年行情向好,被疫情压制后的购买力会在下半年迎来反弹式爆发;有人认为2020年绍兴楼市的整体销售量比不上2019年,下半年行情不明。行业大佬看法不一,却唯独对绍兴楼市的购买力保有信心,多家房企表示目前没有调整全年营销指标的计划。

此前,第三方研究机构也出具了一份买房调查报告。报告显示,仅有8.5%的受访者表示受疫情影响取消买房计划,绝大部分有购房计划的消费者只是推迟或观望,消费者的购房意愿并没有受到较大冲击。

△疫情期间网民购房意向调查(来源网络)
△疫情期间网民购房意向调查(来源网络)

在房企花式促销之下,绍兴楼市成交量正在不断攀升。

恒大爆卖背后的刚性需求日益凸显。成交意味着需求,而需求意味着购买力。被疫情压制的购买力一直在寻找一个性价比高的项目,等待一个最佳的出手时机。恒大的降价举措,无疑是把疫情后置的购房需求激活了。从侧面也印证了绍兴不缺购买力,购房需求客观存在,导致这场买卖双方的价格博弈,焦点在于时间,不在于需求。

在绍兴拆改的推动下,楼市还会不断催生出新的购买力,想象中的需求断层,至少从目前来看,不会轻易发生,整体市场还是延续维稳基调。

真相三:“全民营销”玩的还是价格

一场疫情,让许多房地产从业者“转战”线上,在线直播、VR看房、虚拟样板间在这场线上售房大战中,突破了空间局限,让困顿中的房企们找到了破局之法。大家纷纷拴着这颗救命稻草,企图大力出奇迹,迎来逆市飘红。

△直播看房(图源网络)
△直播看房(图源网络)

然而恒大一骑绝尘的销售业绩,仿佛在无情的嘲笑,这些徒有其表的线上卖房模式,去掉网络的外壳,在线卖房只不过是把线下点对点的销售流程搬到了线上,甚至缺乏最基本的真实感。

当你还在做1+1=2的简单加法时,恒大、世茂已经在1+N的裂变效应中完成客户兑现,每个人都是中介,每个人都可以赚取佣金,像极了老带新的升级版,用“全民营销”四个字就可以完美概括。

绍兴楼市网图片

3月4日,恒大“人脉赚钱法”再升级,不管是购房者还是陪玩家,都能有利可图。如果推介成功,可以拿到房款1%的佣金及3.5万的现金奖,且定金全退,这个奖励额度甚至可以秒杀很多置业顾问的薪资待遇了。俗话说重金之下,必有勇夫,恒大以一己之力拉起了一支庞大的“编外员工”队伍。

这件事放在其他房企身上,估计也难挑大梁。早在2014年,恒大就推出了自己的“恒房通”,通过六年的沉淀和优化,“恒大全民营销”获得了普及,积累了庞大的用户基础。

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而其他房企要效仿全民营销,将受制于贝壳找房、安居客等线上渠道,付出高昂的渠道费,流量也只能为他人做嫁衣裳。当然,不少实力房企都拥有集团自己的APP,是否效仿恒大这种高佣金的全民营销模式,还有待验证。

但有一点可以肯定的是,“恒房通”免除中间商赚差价,让购房者直接接触到底价优惠,直接、让利、高效,对购房者来说是实实在在的优惠。

购房潮不再,市场依然“在线”,三大真相之下,每个群体都有不同的课题。市场寡头化时代,开发商如何解决营销难题?以价换量会否打破市场平衡?刚需群体可以持续观望吗?改善抄底的时机到了吗?如果是你,你会如何解题?

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