绍兴楼市 » 楼市资讯 » 楼市原创

半年地价翻一倍?袍江楼市“坐地生财”的动静有点大

2020-08-29记者: 来源:绍兴楼市网
分享到:

01

不论绍兴的土拍市场有多疯狂,在袍江地界上,并没有真正出现过面粉价赶超面包价的事情。

袍江土拍最高楼面价还是由袍江G7-2地块创下的8824元/㎡保持着,和袍江两湖目前近2万的新房单价相比,这个地价算是白菜价了。

 袍江洋泾湖实景图(图源网络)
袍江洋泾湖实景图(图源网络)

袍江的表现似乎和目前的土拍市场格格不入。

前不久,在土拍新政下,凤林西路以南4号地块突破了设定的最高限价,以21551元/㎡的楼面价+460㎡竞配建成交;大越路东侧5号地块,成交楼面价13228元/㎡,也是接近封顶价。

土拍新政的最高设限,没有劝退高潮的市场,更像是为土拍设置了一个目标,大家不约而同朝着目标的靶心而来,似乎并不担心高地价带来的种种风险。

网络示意图
网络示意图

回想去年,凤林西路以南2号地块才8563元/㎡的成交楼面价,地价整整翻了一倍多,房价的涨幅根本追不上地价的涨幅。

从时间点上来看,袍江已经半年多没有新的地块出让了,袍江错失的这段空白期,正是绍兴地价的疯涨期。

昨天,袍江洋泾湖11号地块挂牌出让,暌违半年,这次的出让结果,也许将定调下半年乃至明年的袍江楼市的趋势,所以,拍地的消息一出,便瞬间登顶各大媒体头条。

洋泾湖11号地块实拍
洋泾湖11号地块实拍

02

围绕着这宗地块,有许多值得关注的要点。

第一,自然是最高限价。

洋泾湖11号地块,起拍楼面价为16007元/㎡,封顶价高达19959元/㎡。虽然袍江经历了半年多的空白期,但丝毫没有耽误袍江地价的上涨。

 洋泾湖11号地块位置示意
洋泾湖11号地块位置示意

19959元/㎡的封顶价,几乎追平了袍江新房售价的高位。如果按凤林板块的态势拍到封顶价,袍江的楼市怕是要晋级了。按地价保本价推算,袍江的房价也将迎来3万?【毛坯保本房价=地价(楼面价)+财务成本(楼面价*5%)+建安成本(3500)+各项税费(房价*15%)】

当然这一切是基于封顶价的计算,但不管怎么算,16007元/㎡的起拍价,两湖的房价到2万5,几乎是板上钉钉。

第二,是地铁沿线。

单说袍江,这样的涨幅是难以服众的。即便依靠着两湖优越的自然环境,即便主动贴上了“镜湖东”的标签,还是缺少了一丝底气。

两湖的底气,来自于地铁2号线的加持。

 建议横屏观看
建议横屏观看

就像几个月前,位于洋江路地铁沿线边上的两湖某新盘,开出了19000元/㎡左右的价格,对袍江来说,算是新的房价高点了,竟是一房难求。

当时觉得诡异,现在觉得这波买房客挺有先见之明。所谓的“地铁一响,黄金万两”,真的不夸张。

其实,在绍兴地铁规划之初,群贤路也是地铁走向的热门,但最终地铁2号线选择了洋江路。相较而言,洋江东路的开发成色更浅,大面积的荒地和拆迁,上涌着源源不断的新地块。地铁,毫无疑问将拉动这些新建地块的地价,比走群贤路单纯得提升区域内原有楼盘的房价,意义要大得多。

 网络示意图
网络示意图

从洋江路的房价和地价表现上,已经能感受到地铁2号线铺设的意图。

第三,是时间。

说的是这宗地块推出的时间。照理来说,两湖很多地块都是现成的,既不用拆迁也不用地块平整,却足足等了半年多,才有新地块上市。

除了新地块少,袍江新房库存也少得可怜。去年热卖的柏丽湾、中天观樾诚品,今年也收官了;两湖板块的金辉悠步观澜、荣安御宾府,房源也不多。就算想承接镜湖外溢的刚需客户,袍江在新房储备几近见底的情况下,选择余地也非常小。

 荣安御宾府效果图
荣安御宾府效果图

选择在这个时刻推地,无疑是炎炎夏日里的一场及时雨。政府在控制推地的节奏上,可以说是直击要害了。

随着今年洋江路地铁2号线的动工,两湖这些优质地块,根本不愁卖,甚至还能卖上不错的价钱,对拉动整个袍江的价值而言,这个推地的时间点功不可没。

03

对大多数袍江人而言,在“房价要上涨”这件事上是投赞成票的。作为镜湖的近邻,袍江一直是被低估的区域,甚至在接收外溢的过程中,还承受着诋毁。

如果追寻历史,袍江新区甚至比镜湖新区成立的时间还要早上两年,但在板块发展上却是云泥之别。

袍江新区(图源网络)
袍江新区(图源网络)

一条中兴路的间隔,10分钟的车程,是近10000元/㎡的差价。袍江这片价值洼地蛰伏得太久了,以至于时间积蓄的力量变成向上生长的动力时,让人产生袍江涨幅似乎太快了的错觉。

真的快吗?

看看越城区东南西北的各个板块,哪个区域的房价没有在这一轮的普涨中晋升?

更何况袍江两湖的地铁线已经在动工了,这可是镜湖周边几个价值洼地独一份的殊荣。

不论从地理位置,还是交通基建、商业配套,袍江已经可以排入城市发展的头部阵营。

除了地铁2号线之外,连接三区的重要通道群贤路袍江路段已经通车,越东路智慧快速路也在如火如荼的建设中,“地陆空”的交通网线即将在袍江形成。

越东路高架示意
越东路高架示意

去年滨海新区成立之后,袍江交通要塞的地位更加凸显。两条高架(越东路智慧快速路、329国道智慧快速路)、一条地铁,还有众多主干道,大大促进了袍江交通的便利,四通八达的交通网路,为袍江进一步融杭提供了基础。

交通融杭之外,袍江也在积极得进行产业融杭。袍江本身就是绍兴的产业之城,拥有着产业基础与庞大的人口基数。只不过,袍江转换为人居之城后,产业面临着升级,在这一方面,袍江推进成绩有目共睹。

尤其是两大特色小镇,洋泾湖工业小镇和袍江IC小镇,一个占据着两湖的核心区域,一个是集成电路“万亩千亿”新产业平台,剔除了落后的污染企业,转换成高科技产业,将成为板块蓬勃发展的源动力和板块房价的支撑。

洋泾湖工业小镇效果图
洋泾湖工业小镇效果图

再加上永利广场和宝龙广场两座商业助力,袍江人居的舒适性,超越了很多板块。而且从地理位置上来看,袍江紧邻镜湖和则水牌,未来将享受镜湖苏宁广场、佳源广场、梅山广场等的商业辐射;到达则水牌规划的商业综合体也只需驱车几分钟。

 袍江宝龙广场(图源网络)
袍江宝龙广场(图源网络)

随着镜湖地价的上涨,袍江地价的这一次梯度上涨,其实也说得通。等袍江房价到2万5的时候,镜湖的房价也许也要3万5了,从现在镜湖的新盘报价,已经可以看出趋势。袍江在越城的所有角色中,可谓近水楼台先得月。

这一次的土拍,与其说是袍江板块的崛起,不如说是对袍江价值的一次扳正!

本周关注

热点楼盘推荐