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绍五条之后,关于楼市走势的3个预判

2020-10-16记者: 来源:绍兴楼市网
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从2016年到2020年,绍兴房价上涨有目共睹。

热门区域从10000元/㎡左右的单价,迅速跃升至30000元/㎡左右,这种翻倍式的暴增,在很多人的观念里:绍兴已经出现房价泡沫。

绍兴楼市网图片

期间也有几次小幅度回落,但疫情救市之后,绍兴楼市的上扬势头便彻底失控了,不论是热火朝天的成交量,还是屡创新高的土地价格,不断挑动着每个人的神经。

绍兴楼市也终于动真格了。先是“竞地价”+“竞配建”的土拍模式出炉,随后“双备案制度”在黄金周后相继发布,一套政策组合拳,让绍兴楼市感受到了一丝凉意。

图|网络示意
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可以说,对于绍兴楼市而言,2020年是一个不折不扣的调控年。此前绍兴还未经历过如此大阵仗的调控,五条严令之下,绍兴楼市将走向哪里?根据网友们关心的几个问题,或许我们可以对楼市走向做一个前期预判。

1、买方市场还是卖方市场?

绍五条之下,有人说绍兴楼市要进入买方市场了,是真的吗?

买方市场是指供给大于需求、商品价格有下降趋势,买方在交易上处于有利地位的市场趋势。

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先不说,房价降不降,单单是供给大于需求这一项,就得打上一个大大的问号。

难道政策之下,大家买房的需求就会突然消失吗?尤其绍兴还是一个新旧交替中的棚改旧改大市,拥有着庞大的拆迁基数,和数量不小的刚改人口。

而政府的五个严格中,几乎都是针对市场供给的,严格执行“限地价、竞配建”政策;严格实行“双备案”制度;严格分期销售管理;严格规范市场秩序;严格落实主体责任。拿地难、备案难,意味着房企的供给时间将受到制约。

整一套流程下来,政府对市场的供需关系也将伸出一双无形的手。需求不够,可以加大需求,供给多了,那就紧一紧。买方和卖方大概率会进入到一个相互角力的状态。

图|网络示意
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买房市场确实会从容许多,没有房价快速上涨的压力,可以多对比几个楼盘再下决定,犹豫的时间也许会错失一套各方面都满意的好房源,但至少不会进入“今年不买房,一年又白忙”的悲哀境地。

2、房价会下跌吗?

这个问题在以往一定是点击率最高的。但绍兴自从像很多大城市一样走上房产经济后,关于房价会不会跌的问题已经很少有人提及了。

一方面有追涨止跌的心理作祟;另一方面,在大多数人的预期里,就算房价有轻微下浮,但绍兴的房产市场仍然被长期看好。大部分人一面抱怨着绍兴的高房价,一面又不希望绍兴的城市价值下行。在追涨心理和超高预期的影响下,这条针对土地市场和开发商备案价的禁令,对买房人来说,影响并不是很大。

图|网络示意
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政策的主旨在于稳地价、稳房价、稳预期,也就是说,在未来很长一段时间里,绍兴房价将处在一个小幅波动的范围内,正式进入横盘期,对楼市中的一小部分短期投资客而言,无疑是在变相劝退,或改变投资策略,将短期持有变为长期持有,等待后续翻盘机会。

其实,政府在这个节点下放这样一道禁令,对绍兴的长远发展来说,是利大于弊的。短期房价上涨幅度过快,实际上是在透支绍兴的后继之力,一个城市的房价是有极限的,如果任由房价无节制的上涨,压缩的是未来的增长空间。

图|网络示意
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如果居民手里所有的钱都流向房产市场,势必绍兴其他的经济实体资本将大幅度锐减。想象一下,轻纺城的私营业主,都不做外贸了,改投房产,对上升期的城市而言,这种单一的经济形式将扼杀整个城市的创造力。

稳住房产之后,再去拼产业升级,拼科技智造,这才是现代化城市的正确走向。

3、房企生存将面临寒冬?

有了2018年,2019年两次小型寒冬的生存经验,房企们面对又一个寒冬,心态显然稳了许多。

在“竞地价”+“竞配建”拿地的双重压力下,房企们没有退缩,甚至在到达封顶价之后,继续追高竞配建;在繁琐的备案机制下,房企们也能调整适应,如果预售证一时半会下不来,还可以跟苹果学习一下饥饿营销。比起干预机制,房企们更怕的是毫无征兆的销售停滞。

图|网络示意
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而且,现在活跃在舞台上的房企大都来自全国的品牌房企,在一线城市最严限售、限购、限贷的磨砺下,早已进行了多轮洗牌,大浪淘沙下的房企抗压能力比2013年、2014年的绍兴楼市要强得多。

在市场政策环境整体偏紧的环境下,与其说是房企生存面临寒冬,不如说是行业的运行制度更趋于完善,规避掉了囤地捂盘、恶意竞价等一系列危害房地产长远发展的陋习。

从拿地初始,就对房企设置了更高的准入门槛,配建模式也将成为日后土拍的常态;后续的备案机制,也对房产品运营提出了更高的要求,第二条甚至说到加推盘项目价格备案不得高于首次备案的商品住房价格,直接抹杀了想要捂盘惜售微涨的企图。

图|网络示意
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只要供需市场仍存在,房企的寒冬就不会太久。更何况,政策的目的是稳房价,既要控制房价上涨,也不能让房价下跌,走钢丝的人,知道如何掌握平衡。

绍兴不是唯一一个下达楼市调控的城市,同一阶段,全国范围内多个城市都表现出政策收紧的信号。前几天,在深圳40周年表彰名单上,竟然连一个房地产商的名字都没有;再联想到国庆前一代炒房大师跌落神坛,种种讯息,都透露出一个深意:全国层面正在摆脱大比重依赖房地产经济的桎梏。

图|绍兴城市实拍
图|绍兴城市实拍

而目前来看,绍兴楼市新政,对楼市的短期影响有限,市场规范作用更大于抑制作用。通过后续对绍兴市场成交数据的整理,期待捕捉到更精准的市场反馈。

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