商住两用房定义
      所谓商住两用,就是既能办公又可以居住的一种产品,是SOHO(居家办公)住宅观念的一种延伸。它属于住宅,但同时又融入写字楼的诸多硬件设施,尤其是网络功能的发达,使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。
商住两用房产权
      商住两用房的产权一般只有40年或50年,根据《物权法》相关规定:住宅建设用地使用权期满后,自动续期。而"非住宅建设用地土地使用权",不能自动续期。所以相对于普通住宅,商住两用房的隐性成本其实很高。
商住两用房税费
      "商住两用"项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税,这样的房子在转手的过程中,相关费用按照商用来计算,其转让契税为4%,而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时,商用转让还要征收营业税、土地增值税等。
商住两用房贷款
      商住两用房不限购,也不受房贷限制,不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年,首付高一些,50%左右,远高于首套普通住宅的30%,贷款利率为普通住宅的1.1倍,且不能申请公积金贷款。
小户型较多,以40-80平米为主,总价低
人防和消防等建设标准标高
对于限购的城市来说,商住房不限购
有LOFT户型,如买30平方米相当于买60平方米
缺点一:首付高 贷款利率高
◎ 购买商住两用房首付≥45%
◎ 贷款期限≤10年
◎ 贷款利率不得低于同期同档次利率 的1.1倍
◎ 住房公积金仅可提取、不可用于贷款
缺点二:"商住两用"房生活成本高

◎ 商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准,远高于住宅项目,各种税费等也要高于普通住宅。
也就是表示购房者要承受较高的生活成本。

缺点三:土地使用权期限较短
◎ 普通住宅的土地使用权限为70年,且土地使用权期满可以自动续期;
◎ 商住两用房的土地使用权限为40年或50年,土地使用权期满需依照法律规定办理。
缺点四:居住密度相对较大
◎ 普通住宅一层2-4户,商住用房一层可到6-20多户。
◎ 商和住混杂在一起,名为既可"商"也可"住",给双方都带来了很多麻烦。
……
"明确未来使用费的缴纳依据 
购房者应在选购时问清水、电等是否采取商用价格,一些开发商会采取相应将补救措施,有些费用可按民用价格缴纳。" 
"所选项目是否有配件 
非住宅项目一般不会被强制配套幼儿园、学校、医疗机构以及相应的养老服务等。" 
首先商、住分区 
商业区和居住区为不同楼座、相对独立,甚至连小区配套、公用设施都各自独立,避免了混用;人车分流,能够保证出行安全及便捷性。
其次商住分层 
商用房分配到底层、居住层在商用房之上,分层管理将商住和自住的空间分割。选购这种房产时尽量选小区配套和公用设施共享程度低的项目。
回避商、住混杂 
商住混杂,小区管理比较混乱、出入人员相对复杂,因此小区往往不会有良好的居住环境,安全、卫生等方面会存在安全隐患,影响生活品质。
"不同于 "商改住"
"商改住"是指用地单位为了规避风险,将依法批准的商业建设用地改作土地使用,并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出,商业建设用地使用年限为40年。

 

"商改住"的情况有:①该区域不适合商,适合住;②开发商开发的这个阶段也是适合住,而非商用;③"商改住"后的售价高于早先商业用途的价格。

 

"商改住"是一种违法行为。相关法律条文规定:建设用地经依法批准后,用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途。

 

 

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